Le courtage en prêt immobilier

Pourquoi confier la recherche de financement à un courtier en crédit ?

Confier sa recherche de financement à un courtier peut apporter plusieurs avantages :

  • Le courtier possède des compétences bancaires, comme le conseiller de votre banque, à ceci près, qu’il n’a qu’un seul objectif, vous trouver les meilleures conditions. Il est « indépendant » vis-à-vis des banques. Votre banquier, lui, cherche avant tout à vous garder dans sa banque.
  • D’ailleurs, on aura tendance à passer par un courtier si le temps nous fait défaut, si nos connaissances dans le domaine du crédit ne sont pas suffisantes, si le langage bancaire n’est pas clair pour nous ou bien si nos compétences en négociations ne sont pas notre point fort.

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Peut-on vraiment faire des économies avec un courtier en crédit immobilier ?

En tant que particulier vous allez vous adresser à votre agence bancaire, à votre conseiller. Sachez, que celui-ci a une certaine marge de manœuvre, que son directeur a une marge supérieure, que son supérieur hiérarchique également, puis le siège… Et vous, vous êtes seul en face de ces professionnels, même si vous avez un bon dossier. Le courtier en crédit immobilier traite plusieurs dossiers et s’adresse directement au pôle immobilier ou au siège de votre banque, et ces derniers ont une délégation supérieure à un conseiller d’agence.

Le courtier a donc plus de poids pour négocier grâce au volume de dossiers qu’il transmet en banque. S’il obtient 0,3% de moins sur un taux par rapport à ce que vous avez eu directement à votre agence, c’est plusieurs milliers d’euros d’économies pour vous (un prêt de 150 K€ sur 20 ans à 2.20% c’est 773.11 € par mois hors assurance et 35 547.49 € de coût total en intérêt, avec un taux à 1.90%, les échéances HA passent à 751.74 € pour un total d’intérêt de 30 417.97€, soit 5129.52 € d’économie).

Même chose pour l’assurance du crédit : le courtier peut vous apporter une solution d’assurance de prêt avec des compagnies indépendantes des banques, ou bien négocier pour vous les meilleures conditions avec les assurances groupes des banques.

Le coût total et les conditions de l’assurance de prêt sont toujours à étudier de près car ce coût dans un prêt immobilier est loin d’être négligeable (dans notre précédent exemple d’un prêt de 150 K€ sur 20 ans, une assurance de prêt décès/invalidité calculée sur le capital emprunté, à un taux de 0.36%, représentera un coût total de 10 800 €) .

La suppression des pénalités de remboursement anticipé : Un point qui peut être important dans le cas où vous savez que vous n’irez pas au bout de votre crédit en raison d’une revente dans quelques années, il peut être intéressant de faire supprimer cette clause du contrat qui prévoit des pénalités (En général 3% du capital restant dû dans la limite maximum de 6 mois d’intérêts) dans le cas du remboursement d’un prêt par anticipation, c’est-à-dire avant sa fin. Ce point doit donc être négocié avant la signature du contrat.

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Combien ça coûte ?

Nos moyens de négociation vous permettront de faire une grosse économie, il est donc normal de rémunérer le courtier pour son travail. C’est pour cela que nous demandons des frais de dossier de 850 € (jusqu’à 200 K€ empruntés) ou 1500 € (au-delà de 200 K €) dûs uniquement lorsque le financement est obtenu via le courtier, et après déblocage du prêt.

Mode d’emploi ?

Prévoyez d’apporter ou d’envoyer l’ensemble des pièces nécessaires à la constitution d’un dossier : pièces d’identité, livret de famille, 2 derniers avis d’imposition, 3 derniers bulletins de salaires plus celui de décembre de l’année passée, contrat de travail, attestations de propriété, 3 derniers mois des relevés de comptes, justificatifs d’épargne (PEL, PEA, assurance vie, PEE, livrets, etc.), etc.

Nos engagements

  • La garantie d’un professionnel du courtage de prêts, intermédiaire en opérations de banque et services de paiement (IOBSP) inscrit auprès de l’ORIAS, et répondant à toutes les exigences légales inhérentes à sa profession (assurance professionnelle, niveau de formation et de qualification exigée par l’ORIAS …).
  • Des partenariats actifs avec des banques et organismes de financements pour offrir des solutions adaptées à chaque dossier.
  • Une confidentialité respectée, un devoir de conseils et d’assistance dû à tous nos clients, et rappelé dans le mandat de recherche de financement obligatoirement régularisé pour tout dossier qui nous est confié.
  • Des frais de courtage clairement annoncés (850 € jusque 200 000 € financés, 1500 € au-delà de 200 000 €), qui ne sont dûs que si le client choisit une proposition de prêt apporté par nous, et après déblocage des fonds.
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Le lexique du prêt immobilier

Mieux comprendre les prêts immobilier avec emprunter.com

  • Amortissement (du capital)  : Pour un emprunt, l'amortissement est le capital qui est remboursé à chaque échéance. Par extension, on parle de période d'amortissement (par exemple après une période de différé) quand le capital du crédit commence réellement à être remboursé.
  • Amortissement constant : Sur un crédit à amortissement constant, la même somme de capital est remboursée à chaque échéance. Le montant des échéances (capital + intérêts) diminue donc avec le temps. Au contraire, si le montant de l’échéance est fixe, il s’agit d’un crédit à échéances constantes.
  • Amortissement négatif : Sur un crédit à échéances constantes (ou en période de différé) : quand les intérêts calculés sont supérieurs au montant de l’échéance. Dans cette situation, aucun capital n’est remboursé. Au contraire, la différence entre le montant des intérêts et le montant de l’échéance s’ajoute au capital restant dû.
  • Amortissement in fine : Crédit in fine ou amortissement in fine. C’est un crédit dont le remboursement du capital est effectué seulement sur la dernière échéance.
  • Assurance emprunteur : Elle a pour but de garantir le prêteur en cas de décès, invalidité de l’emprunteur. L’assurance emprunteur encore dénommée « assurance-crédit » est une assurance dont la banque qui a octroyé le prêt est bénéficiaire en particulier en cas de décès ou invalidité de l’emprunteur. Les garanties « décès » et « invalidité totale » sont pratiquement toujours exigées par les banques pour un crédit immobilier. La garantie « invalidité partielle temporaire » est fortement recommandée si le prêt a pour objet l’acquisition de la résidence principale. L’option « garantie chômage » est optionnelle, les meilleurs contrats prévoient un remboursement total des échéances alors que de nombreux contrats sont progressifs pour tenir compte de la dégressivité des ASSEDIC.
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  • Cap de taux : Evolution maximum à la hausse du taux d’intérêts applicable à un crédit si le contrat le prévoit. Ce plafonnement de l’évolution du taux d’intérêt est soit fixé à une valeur donnée (exemple 5,20%), soit déterminé par une formule du type « taux de référence ou indice + partie fixe » (exemple taux de départ + 2%). Les conditions de ce plafonnement (indice, niveau, durée et modalités) sont définies par le contrat et peuvent inclure également un taux plancher (« floor » ou taux minimum) limitant la variation du taux à la  baisse. La combinaison d’un taux plancher et un taux plafond donne un tunnel d’évolution du taux.
  • Capital : Montant du crédit consenti par le prêteur. Le capital peut être versé en une ou plusieurs fois.
  • Capital restant dû : Montant du capital restant à rembourser par l’emprunteur à une date donnée. Il sert de base au calcul des intérêts de l'échéance à venir. Dans un contrat à taux variable, le prêteur est tenu, une fois par an, de porter à la connaissance de l’emprunteur le montant du capital restant à rembourser.
  • Charges financières : Elles comprennent les échéances de remboursement de prêts, les primes d’assurance obligatoirement liés, les loyers et les pensions versées.
  • Crédit- relais : Crédit généralement in fine accordé dans l’attente d’une rentrée certaine d’argent, notamment, lors de la vente d’un bien immobilier. La banque peut demander ou pas le paiement des intérêts pendant la durée du crédit.
  • Différé partiel (d’amortissement) : Période pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse aucun capital. Il ne paie que les intérêts du prêt. Les cotisations d’assurances sont généralement perçues pendant la période de différé d’amortissement.
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  •  Différé total (d’amortissement) : Période pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse ni capital ni intérêts. Ces intérêts seront ajoutés au capital restant dû. Seules les cotisations d’assurances sont généralement perçues pendant la période de différé total.
  • Durée d’amortissement : C’est la durée pendant laquelle le crédit est remboursé en capital. Cette durée peut être différente de la durée du crédit si celui-ci comprend une période de différée.
  • Echéance : C’est le nom de l’opération financière consistant à rembourser périodiquement le crédit. Elle est caractérisée par sa date et sa périodicité.
  • Garantie du prêt immobilier : En cas de défaillance de paiement des mensualités du prêt immobilier, cette garantie protège la banque qui se fait rembourser le capital restant dû. Plusieurs natures de garanties existent : caution, hypothèque, privilège de prêteur de deniers (PPD) et nantissement
  • Intérêts intercalaires : On parle d’intérêts intercalaires par opposition aux intérêts d’une échéance régulière, dans deux situations : - sur un crédit avec déblocage progressif des fonds. Pendant la période de déblocage, les échéances ne comportent que des intérêts intercalaires calculés au taux du crédit sur les fonds déjà débloqués. - lorsque la période entre le déblocage complet des fonds et la première échéance du crédit ne correspond pas à la périodicité des échéances de ce crédit (autrement dit, sur un crédit à échéance mensuelle, lorsque la première échéance n’est pas exactement un mois après le déblocage complet des fonds). La première échéance comporte alors des intérêts intercalaires.
  •  I.R.A. (Indemnités de remboursement par anticipation) : Indemnités versées à la banque, lorsque le crédit est remboursé par l’emprunteur avant la date prévue sur le tableau d’amortissement, et correspondant à 6 mois d’intérêts dus avec un plafond de 3% du capital restant dû en matière de crédit immobilier, et 1% en matière de crédit à la consommation.
  • Principal : Le principal est la partie du capital qui est remboursée dans une échéance. C’est un synonyme de l’amortissement. Mot assez peu utilisé aujourd’hui. (Rappelez-vous de la Cigale et la Fourmi de Jean de la Fontaine : Extrait : je vous paierai, lui dit-elle, avant août, foi d’animal, intérêt et principal).
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  • Remboursement anticipé : Possibilité pour le client de rembourser partiellement ou totalement un crédit avant la fin prévue du contrat. Cette possibilité peut donner lieu à la perception par la banque d’indemnités de remboursement anticipé (I.R.A)
  • Revenus globaux : Ils regroupent les revenus salariés ou assimilés, les pensions perçues, les allocations ou revenus sociaux, les revenus locatifs et financiers.
  • Tableau d’amortissement : Tableau indiquant le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance du crédit en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la prime relative aux assurances (lorsque celles-ci sont obligatoires) et le capital restant dû après chaque échéance.
  • Taux capé : Taux bénéficiant d’un mécanisme de plafonnement d’évolution (voir cap de taux)
  • Taux actuariel : C’est la technique de taux selon un modèle actuariel, utilisée pour transformer le taux annuel en un taux périodique.
  • Taux annuel effectif global : Taux (annuel) englobant les intérêts et l’ensemble des frais liés à l’octroi d’un crédit (frais de dossier, frais d’assurance, de garantie, d’hypothèque…). Il permet de mesurer le coût total du crédit. Il ne doit jamais dépasser le seuil de l’usure qui est publié trimestriellement.
  • Taux effectif global : Taux qui intègre en sus des intérêts, l’ensemble des frais obligatoires pour l’obtention du prêt, connus ou estimés : frais de dossier, les primes d’assurance obligatoire, les frais de garanties. En France, le taux effectif global ne doit pas dépasser le seuil de l’usure. Pour un prêt à taux variable, le taux effectif global figurant sur le contrat de prêt est donné à titre indicatif en fonction des informations connues au moment de l’édition de ce contrat de prêt.
  •  Taux d’endettement : Il s’agit du rapport des charges financières sur les revenus globaux.
  • Taux proportionnel : C’est la technique du taux qui consiste à diviser le taux annuel par le nombre d’échéances dans l’année pour obtenir le taux périodique.
  • Taux périodique : C’est le taux utilisé sur le capital restant dû pour calculer les intérêts d’une échéance. Le taux périodique dépend de la périodicité du crédit : mensuel, trimestriel, annuel…
  •  Taux d’intérêt (annuel) : Pourcentage permettant de calculer la rémunération annuelle de la banque sur une somme d’argent prêtée à l’emprunteur
  • Taux nominal ou taux débiteur (annuel) : C’est le taux (annuel) du crédit quand celui-ci est calculé au taux proportionnel.
  • Taux révisable ou Taux variable : Taux qui peut évoluer à la hausse comme à la baisse sur la durée du prêt selon les modalités prévues dans le contrat de prêt. L’évolution du taux dépend de la variation d’un ou plusieurs indices et elle peut être mensuelle, trimestrielle, annuelle ou pluriannuelle. Le prêt à taux variable peut comprendre une période à taux fixe et des limites de variation.
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